按揭擔保人唔易做 隨時令自己置業大計觸礁 8大要點幫人上會前留意
【香港樓市・按揭擔保人】申請按揭，若果借貸人財力未符合銀行要求，可尋求一位擔保人協助上會。然而，做按揭擔保人確實不易，需要承擔責任之餘，還可能影響自己日後置業大計。因此，做擔保人前有必要清楚了解箇中情況，如責任、風險等，要留意以下八大要點。
- 按揭擔保人需承擔整筆樓按
「按揭擔保人」是指借貸人未能負擔物業按揭時，於是尋求另一位具財政實力的人士協助擔保相關貸款。若果借貸人未能還款時，這位「擔保人」就要負起還款責任。其實，「擔保人」並不只是承擔借貸人上會時未能還的貸款，而是整筆按揭。
從另一個角度，即是借貸人在申請按揭時，因入息未能靠自己通過「每月供款佔入息比率」（DSR）及「壓力測試」，因而需要加入另一個人入息作上會擔保，令借款人和擔保人的入息和負債可合併計算壓力測試。
另外，如果借款人年紀大，銀行通常難以批足30年供款，但只要借款人入息正常，加一位年輕的擔保人，銀行批出較長供款年期的機會較高。
- 近親做擔保人
到底誰可做「擔保人」？既然要為借貸人做擔保，並不是普通朋友可以做得到，因始終有機會承擔還款責任。借貸人與擔保人要有近親關係，如父母、兄弟姊妹、夫婦等，銀行只接受近親成為擔保人。未婚夫婦也可以當近親，特別是申請高成數按揭時，需要向按揭證券公司提供相關證明，按揭證券公司會嚴格查證近親關係。如果貸款是按揭保險，按揭證券公司規定擔保人跟借貸人有親屬關係。雖然現時未有明文限制擔保人的數目，但最好不宜太多，一至兩個會較為適合，否則會令銀行或按揭證券公司產生「不穩陣」的感覺。
當然，成為擔保人主要條件，是本身收入要穩定，負債不高。如果選用高成數按揭，成數達至八至九成，擔保人必須為同住人士。如果並非申請此類高成數按揭，擔保人毋須同住。
- 有擔保人的按揭計算不同
擔保人協助借貸人上會時，擔保人本身有按揭貸款或沒有按揭貸款，獲批的按揭成數和壓力測試要求會有所不同。
擔保人沒有按揭貸款
若果擔保人沒有按揭貸款，最高按揭成數為六成，其供款佔入息比率不得超過五成，壓力測試下比率不得超過六成。若申請按揭保險，最高可承造九成按揭。
擔保人有按揭貸款
若果擔保人有按揭貸款，最高按揭成數為五成，即減少一成；供款佔入息比率不得超過四成，壓力測試下比率不得超過五成，兩者同樣減一成。雖然申請按揭保險，最高可承造九成按揭，但保費會更高。供款佔入息比率則不得超過三成半，壓力測試下比率不得超過四成半，壓力測試前後比率皆多扣半成。
- 如擔保人買樓 壓力測試加重
如果做了擔保人後自己買樓，對申請按揭成數和壓力測試又有何影響？經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，一般來說，擔保人需重新申請按揭，按揭成數減一成，但供款佔入息比率在壓力測試前後同樣減一成，即供款佔入息不得超過四成，壓力測試下比率不得超過五成。
但他續稱，若果他申請高成數按揭，只要收入足夠應付供款，按揭成數不需降低，但保費會較高，並且壓力測試前後的供款佔入息比率降一成，即供款佔入息不得超過四成，壓力測試下比率不得超過五成。
- 可中途換擔保人
那麼，擔保人中途可更換嗎？曹德明指，可以換另一個人做擔保人，但銀行會重新審批按揭，並要求新擔保人提供本身收入等資料。 - 若擔保人移民 最好先甩名
若果擔保人移民，應如何處埋？曹德明表示，即使擔保人移民，其擔保責任仍在。一旦借貸人拖欠貸款，銀行仍會按照程序向借貸人追討，之後向擔保人追討，追討不成的話，便會收樓。他認為，擔保人最好在移民前甩名，更換另一個擔保人代替。 - 擔保人有責任代還款
一旦借貸人未能依時還按揭時，銀行會向借款人追討所欠的貸款，若果不成，便要向擔保人追討。當擔保人被銀行追數時，他有權要求借款人償還拖欠的貸款。如果借款人不還，擔保人就要代他還清相關貸款，之後可向借款人要求賠償這筆貸款。 - 擔保人需承擔以下風險：
借款人仍然供款，按揭未完，擔保人未來置業和借貸會受影響，正如上文提到，買樓申請按揭成數下調，即使仍可獲批高成數按揭，但需要支付較高保費。同時，供款與入息比率上限會遞減。
曹德明說，如果業主不供款，擔保人有責任代還款，但若果連擔保人也還不到拖欠的貸款，兩人很大機會被控告破產。
若果借款人不時逾期還款，甚至斷供，擔保人信貸評級會受影響。
一旦業主供完樓後離港或因某些原因而未能贖契，擔保人的mortgage count（按揭數量）仍不會解除，買樓時，除非向同一間銀行借按揭，否則會受到影響。擔保人可以向該擔保物業按揭的銀行申請，相關銀行查到擔保物業已供完，於是有機會不計算擔保人的mortgage count。
轉載自: https://www.businesstimes.com.hk/articles/135156/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%93%94%E4%BF%9D%E4%BA%BA%E5%94%94%E6%98%93%E5%81%9A-%E9%9A%A8%E6%99%82%E4%BB%A4%E8%87%AA%E5%B7%B1%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E5%A4%A7%E8%A8%88%E8%A7%B8%E7%A4%81-8%E5%A4%A7%E8%A6%81%E9%BB%9E%E5%B9%AB%E4%BA%BA%E4%B8%8A%E6%9C%83%E5%89%8D%E7%95%99%E6%84%8F-%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93%E5%B8%82-%E7%89%A9%E6%A5%AD%E6%8C%89%E6%8F%AD/